Foncier : les promoteurs pris de court par le rebond des ventes d'appartements

Publié le par Association Grand Paris

PRESSE I LES ECHOS 10/09/09

Ragaillardis par l'embellie des ventes de logements neufs dopées par le dispositif Scellier, les promoteurs renouent avec la pratique de la surenchère sur les prix des terrains constructibles afin de lancer de nouvelles opérations.

  Depuis l'été, les prix des terrains constructibles repartent à la hausse. «  Nous restons tout de même encore à des prix de charges foncières inférieurs à ceux pratiqués en 2008  », observe Guy Nafilyan, PDG de Kaufman & Broad. «  Selon les emplacements, les prix sont 5 % à 15 % moins cher qu'en 2008  », confirme Christian Rolloy, dirigeant et fondateur du groupe Promogim. Toutefois, les promoteurs immobiliers sont de plus en plus nombreux à dénoncer une tension sur les valeurs foncières et à regretter le retour de la concurrence lors des réponses aux appels d'offres lancés par les collectivités locales. «  Fin 2008, nous étions peu nombreux à répondre à ces projets. Depuis le printemps, nous sommes parfois une dizaine à convoiter le même dossier  », remarque un opérateur. «  Pour emporter l'affaire, certains pratiquent à nouveau la surenchère », reconnaît Jean-Luc Poitevin, directeur général délégué du pôle Collectivités et Logement chez Nexity.

Reconstituer les stocks 

Pourquoi ce revirement ? Depuis quelques mois, ces acteurs vendent à rythme élevé et leur offre s'épuise. Les stocks seraient même au plus bas. « Fin juin 2009, nous étions à six mois de stocks contre vingt mois fin 2008 », signale Raymond Leroy-Liberge, PDG du groupe Les Provinces. Ils doivent donc trouver sans délai de nouveaux emplacements pour lancer des chantiers.

Selon les chiffres publiés fin août par le ministère de l'Ecologie, de l'Energie, du Développement durable et de la Mer, les ventes de logements neufs sont au second trimestre 2009 de 29,6 % supérieures à celles enregistrées sur la même période en 2008. Dans le même temps, le volume des mises en vente recule de 28,2 %. Fin juin 2009, l'encours total de logements neufs proposés à la vente s'est contracté de 22,9 % par rapport à juin 2008. Et le nombre de permis de construire délivrés a baissé de 29,6 % entre mai et juillet 2009, comparé à la même période un an plus tôt. L'écoulement des ventes est ainsi plus rapide que le renouvellement de l'offre.

La tempête financière survenue il y a un an et, dans son sillage, la crise de confiance des investisseurs ont conduit les promoteurs à geler leurs projets et leurs négociations d'achat de terrains à des prix devenus trop élevés. Pour se délester d'opérations en panne, certains n'ont pas hésité à les céder en bloc à la SNI, cette filiale de la Caisse des Dépôts chargée de les revendre aux bailleurs sociaux. Mais cette passe difficile a été de courte durée. L'adoption, début 2009, du dispositif Scellier de soutien à l'investissement locatif a relancé la machine et cette mesure fiscale, proposée jusqu'à fin décembre 2012, a fouetté les ventes. Certains promoteurs déclarent réaliser jusqu'à 70 à 75 % de leur chiffre d'affaires grâce aux acquisitions des investisseurs, lesquelles dégonflent les stocks. Ce mouvement a, de surcroît, été entretenu par les mesures du plan de relance : doublement du prêt à taux zéro (PTZ) pour les acquisitions dans le neuf et extension au logement collectif du Pass-Foncier, dissociant achat des murs et du terrain.

Les promoteurs sont donc repartis en chasse de « matière première » afin de reconstituer leurs réserves foncières et de répondre à la demande, sachant qu'il existe un décalage minimum de douze à vingt-quatre mois entre l'achat du terrain et la mise en commercialisation du programme. Il faudra donc patienter avant que l'offre immobilière neuve se reconstitue.

Les promoteurs doivent maintenant se porter acquéreurs d'emprises sur la base d'hypothèses de prix de vente des logements acceptables dans deux ou trois ans.

Alors que le secteur du neuf connaissait durant ces dix dernières années une croissance exponentielle des valeurs, les constructeurs majoraient mécaniquement les prix de sortie des programmes et empochaient au passage de confortables marges. Sur un marché toujours fragile en cette rentrée 2009, l'exercice devient plus délicat.

C'est là que les stratégies d'acquisitions de terrains divergent. Certains opérateurs espèrent tirer profit très vite de cette embellie. Ils sont optimistes quant à une remontée des prix du neuf et font monter les enchères. D'autres jouent la prudence. « Nous prévoyons une stabilité des valeurs de vente à moyen terme », affirme Christian Rolloy. « La charge foncière ne doit, en général, pas dépasser 10 à 15 % du prix de commercialisation proche de 3.000 euros », estime Raymond Leroy-Liberge. « Nous nous méfions des projets immobiliers où les villes imposent des logements de grandes surfaces. En raison de leurs prix élevés, ils peinent à se vendre dans le contexte actuel », ajoute René Metz, président de BNP Paribas Immobilier Résidentiel Promotion. Quant à Guy Nafilyan, il indique que son groupe « privilégie les emplacements en ville ou en proche périphérie. Nous évitons les deuxième et troisième couronnes ». « Nous ne jouons pas l'escalade des prix. C'est pour cette raison que nous n'avons pas été retenus pour réaliser la ZAC de la gare de Rungis à Paris », fait valoir Jean-Luc Poitevin, qui s'attend à une progression des prix des terrains d'ici à la fin de l'année. A ses yeux, la valeur du foncier restera plus que jamais « une variable d'ajustement dans le calcul du prix de vente d'un logement » au même titre que les coûts de construction.

 

10 à 15 % du prix de revient 

Pourquoi ce revirement ? Depuis quelques mois, ces acteurs vendent à rythme élevé et leur offre s'épuise. Les stocks seraient même au plus bas. « Fin juin 2009, nous étions à six mois de stocks contre vingt mois fin 2008 », signale Raymond Leroy-Liberge, PDG du groupe Les Provinces. Ils doivent donc trouver sans délai de nouveaux emplacements pour lancer des chantiers.

Selon les chiffres publiés fin août par le ministère de l'Ecologie, de l'Energie, du Développement durable et de la Mer, les ventes de logements neufs sont au second trimestre 2009 de 29,6 % supérieures à celles enregistrées sur la même période en 2008. Dans le même temps, le volume des mises en vente recule de 28,2 %. Fin juin 2009, l'encours total de logements neufs proposés à la vente s'est contracté de 22,9 % par rapport à juin 2008. Et le nombre de permis de construire délivrés a baissé de 29,6 % entre mai et juillet 2009, comparé à la même période un an plus tôt. L'écoulement des ventes est ainsi plus rapide que le renouvellement de l'offre.

La tempête financière survenue il y a un an et, dans son sillage, la crise de confiance des investisseurs ont conduit les promoteurs à geler leurs projets et leurs négociations d'achat de terrains à des prix devenus trop élevés. Pour se délester d'opérations en panne, certains n'ont pas hésité à les céder en bloc à la SNI, cette filiale de la Caisse des Dépôts chargée de les revendre aux bailleurs sociaux. Mais cette passe difficile a été de courte durée. L'adoption, début 2009, du dispositif Scellier de soutien à l'investissement locatif a relancé la machine et cette mesure fiscale, proposée jusqu'à fin décembre 2012, a fouetté les ventes. Certains promoteurs déclarent réaliser jusqu'à 70 à 75 % de leur chiffre d'affaires grâce aux acquisitions des investisseurs, lesquelles dégonflent les stocks. Ce mouvement a, de surcroît, été entretenu par les mesures du plan de relance : doublement du prêt à taux zéro (PTZ) pour les acquisitions dans le neuf et extension au logement collectif du Pass-Foncier, dissociant achat des murs et du terrain.

Les promoteurs sont donc repartis en chasse de « matière première » afin de reconstituer leurs réserves foncières et de répondre à la demande, sachant qu'il existe un décalage minimum de douze à vingt-quatre mois entre l'achat du terrain et la mise en commercialisation du programme. Il faudra donc patienter avant que l'offre immobilière neuve se reconstitue.

Les promoteurs doivent maintenant se porter acquéreurs d'emprises sur la base d'hypothèses de prix de vente des logements acceptables dans deux ou trois ans.

Alors que le secteur du neuf connaissait durant ces dix dernières années une croissance exponentielle des valeurs, les constructeurs majoraient mécaniquement les prix de sortie des programmes et empochaient au passage de confortables marges. Sur un marché toujours fragile en cette rentrée 2009, l'exercice devient plus délicat.

C'est là que les stratégies d'acquisitions de terrains divergent. Certains opérateurs espèrent tirer profit très vite de cette embellie. Ils sont optimistes quant à une remontée des prix du neuf et font monter les enchères. D'autres jouent la prudence. « Nous prévoyons une stabilité des valeurs de vente à moyen terme », affirme Christian Rolloy. « La charge foncière ne doit, en général, pas dépasser 10 à 15 % du prix de commercialisation proche de 3.000 euros », estime Raymond Leroy-Liberge. « Nous nous méfions des projets immobiliers où les villes imposent des logements de grandes surfaces. En raison de leurs prix élevés, ils peinent à se vendre dans le contexte actuel », ajoute René Metz, président de BNP Paribas Immobilier Résidentiel Promotion. Quant à Guy Nafilyan, il indique que son groupe « privilégie les emplacements en ville ou en proche périphérie. Nous évitons les deuxième et troisième couronnes ». « Nous ne jouons pas l'escalade des prix. C'est pour cette raison que nous n'avons pas été retenus pour réaliser la ZAC de la gare de Rungis à Paris », fait valoir Jean-Luc Poitevin, qui s'attend à une progression des prix des terrains d'ici à la fin de l'année. A ses yeux, la valeur du foncier restera plus que jamais « une variable d'ajustement dans le calcul du prix de vente d'un logement » au même titre que les coûts de construction.

 

LAURENCE BOCCARA, Les Echos

Publié dans Logement - Immobilier

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