"Tous propriétaires", pour ou contre ?
En France, 57 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale selon l'Insee. Cette proportion croît régulièrement depuis vingt ans, puisqu'elle n'était que de 50 % en 1988. La France est dans une position intermédiaire vis-à-vis de ses voisins européens, devant la Suisse (35 %), l'Allemagne (44 %), l'Autriche (52 %), les Pays-Bas et la Pologne (54 %), mais loin derrière l'Espagne (84 %), l'Irlande (78 %) ou le Royaume-Uni (70 %). Le "retard français"Nicolas Sarkozy pendant la campagne présidentielle est donc tout relatif.
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En outre, 72,1 % des ménages français de plus de 65 ans possèdent leur maison, contre 12,6 % des moins de 30 ans : la "sécurité qu'apporte la propriété au moment de la retraite" selon les termes de M. Sarkozy, est donc pratiquement assurée.
6 ans de salaires pour s'offrir un logement. A partir de 1997-1998, le nombre de transactions s'est envolé, passant de 521 000 par an, en 1996, à plus de 844 000, en 2007, avant le coup de frein de 2008, où il est retombé à 700 000. Les "primo-accédants" ont toujours pris une part conséquente de cette activité (près de 60 %) en dépit d'un renchérissement sans précédent des biens. Alors que les prix des logements et les revenus des ménages avaient, depuis 1965, évolué de façon comparable, on observe, à partir de 2000, un décrochage des prix de l'immobilier. Il fallait 3 à 3,5 années de revenus pour acheter son logement en 1996, il en faut désormais 5,2 voire 6 en Ile-de-France, Rhône-Alpes ou Provence-Alpes-Côte d'Azur.
Des crédits sur 30 voire 40 ans. Comment, dans ces conditions, devenir propriétaire avec des ressources modestes et sans l'apport de la vente d'un précédent logement ? Par le biais du crédit, parfois aidé par l'Etat. Les accédants à la propriété des années 2000 à 2006 se sont considérablement endettés, sur de longues périodes, alimentant, par là même, l'inflation immobilière. Un tiers des acheteurs de 2008 ont contracté des prêts d'une durée supérieure à 20 ans et la durée moyenne des crédits souscrits début 2009 est d'environ 18 ans, contre 14 en 2001. Certains établissements ont proposé des crédits sur 30 voire 40 ans comme au Danemark ou aux Etats-Unis, où la durée la plus pratiquée est de 30 ans.
Le "prêt à taux zéro" : une aide efficace.L'Etat apporte son soutien aux accédants modestes par le biais du "prêt à taux zéro" (PTZ), qui a rencontré un vif succès et se révèle efficace pour déclencher l'acte d'achat. En 2008, 211 478 prêts ont été distribués pour un montant moyen de 15 400 euros. Réservé aux primo-accédants disposant de ressources plafonnées, le PTZ apparaît donc comme le seul outil pertinent d'accession sociale à la propriété, même si sa vocation sociale est moins marquée qu'à ses débuts.
Créé en octobre 1995, il a été réformé en 2005 : élargi aux acquéreurs d'un logement ancien et à une clientèle disposant de revenus plus importants. Plus de 80 % des Français peuvent désormais y prétendre. Par exemple, en Ile-de-France, un ménage de trois personnes avec un revenu imposable de 50 000 euros peut en bénéficier. Le plan de relance pour 2009 a en outre instauré le doublement du PTZ pour l'achat d'un logement neuf, afin de soutenir la construction. Le rebond d'activité du secteur confirme l'effet de levier du dispositif : au deuxième trimestre 2009, par rapport à 2008, les ventes de logements neufs ont augmenté de 30 %.
L'échec de la "maison à 100 000 euros". Les autres mesures gouvernementales ne rencontrent pas le même succès. Après le flop retentissant de la "maison à 100 000 euros" pourtant annoncée comme "une révolution dans l'immobilier" par Jean-Louis Borloo en 2005, le "Pass foncier" peine à s'imposer. Christine Boutin s'était servi de ce dispositif, qui permet un remboursement en deux temps (le bâti puis le terrain), pour lancer "la maison à 15 euros". Mais la crise économique et la complexité de ce montage rendent hors d'atteinte l'objectif de 30 000 opérations d'ici 2010. En cette rentrée 2009, seulement 5 000 dossiers sont en cours.
Autre objectif qui n'a pas été atteint : la vente HLM. M. Sarkozy voulait que 40 000 logements sociaux soient cédés chaque année à leurs occupants ; 4 800 l'ont été en 2008. Les locataires n'ont pas forcément les moyens ou l'envie d'être propriétaire.
L'effet d'aubaine de l'allégement fiscal. La déduction des intérêts d'emprunt, imposée par Nicolas Sarkozy, n'apparaît guère incitative malgré un coût budgétaire élevé : 440 millions d'euros en 2008, 4,5 milliards d'euros à partir de 2012 !
La mesure concerne tous les emprunteurs pour l'achat de leur résidence principale et pas seulement les "primo-accédants" : 700 000 ménages en ont bénéficié en 2008. L'allégement fiscal ne se faisant sentir que l'année suivant celle de l'achat, il n'est pas sûr qu'il pousse à devenir propriétaire. C'est pour cette raison qu'en 1995, Alain Juppé, alors premier ministre, avait supprimé un dispositif similaire et préféré le prêt à taux zéro...
Si la situation des ménages français n'a aucun rapport avec celle des Américains, des Anglais ou des Espagnols, leur appétit de propriété n'est pas sans risque. "Les familles habitant dans des bassins d'emplois fragilisés risquent la double peine : chômage et dévalorisation du patrimoine", expliquait Marie-Christine Caffet, directrice du développement du Crédit mutuel, lors des Rencontres du logement, le 28 août dernier. Elle estime qu'un million de ménages devenus propriétaires entre 2004 et 2008 seront fragilisés en cas de perte d'emploi ou de rupture familiale par le retournement du marché et l'allongement de la durée des prêts.