L'indice de "souffrance immobilière" des ménages français était au plus haut en 2008
Dux économistes, Alain Bechade, professeur au Conservatoire national des arts et métiers, et Richard Malle, de l'université Paris-Dauphine, ont mis au point un nouvel indicateur, l'indice de "souffrance" des ménages en investissement résidentiel : "Il mesure la difficulté qu'ils éprouvent à acheter leur logement, et il est un signal annonciateur des corrections et des reprises du marché immobilier", écrivent les auteurs de l'article, paru dans le numéro d'août de la revueRéflexions immobilières, éditée par l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF).
Plusieurs organismes publient régulièrement des indices de solvabilité des acheteurs immobiliers, comme ceux concoctés par Crédit logement ou la Fédération nationale de l'immobilier, qui intègrent des données classiques, comme l'évolution des prix des logements, des revenus, du coût du crédit. Mais ces calculs ne rendent qu'imparfaitement compte du réel pouvoir d'achat immobilier des ménages, c'est pourquoi ces chercheurs y ont introduit deux innovations.
SEUIL CRITIQUE
"L'effet patrimoine", d'abord, prend en compte la valorisation ou la dévalorisation de l'épargne immobilière et financière des ménages, par le rapport entre le prix des logements anciens et le patrimoine moyen. "C'est une manière d'intégrer, par exemple, l'aide apportée par la famille, les transferts d'argent intergénérationnels, fréquents et puissants et qui constituent souvent l'essentiel de l'apport personnel", commente M. Béchade. Ils ont aussi inventé "l'effet crainte", c'est-à-dire la mesure de l'enthousiasme des ménages à l'idée de devenir propriétaires, en intégrant quatre données : d'un côté, le chômage et l'inflation, dont les évolutions inquiètent ou rassurent, et de l'autre, la croissance économique et la natalité.
L'effet crainte est inspiré du misery index américain, qui mesure le regard des ménages sur la situation socio-économique actuelle et à venir. "La natalité est un signe pertinent de confiance dans l'avenir, avec toutefois un décalage de quelques années", estime M. Béchade. Le taux de fécondité qui a commencé à décélérer en 1991, a atteint son plus bas (1,77 enfant par femme) en 1995, avant de remonter, en même temps que redémarrait le marché immobilier, pour atteindre son plus haut en 2007 à 2,03. Il devrait fléchir à nouveau avec la crise actuelle.
L'indice de souffrance immobilière, dont la valeur moyenne, sur une longue période, est de 100, a atteint 115 en 1991, année du retournement du cycle immobilier, et en 1993, en raison de la récession et de la montée du chômage.
Puis, la souffrance s'évanouit et son indice dégringole à 81 en 1999, lorsque se conjuguent croissance et valorisation du patrimoine. De 1999 à 2007, cet indice connaît une ascension spectaculaire, à cause de l'effet prix-revenus, le renchérissement des logements n'étant pas compensé par la progression du pouvoir d'achat des ménages.
Et 2008 voit de nouveau la souffrance atteindre un seuil critique, de 114, aussi fort qu'en 1991, annonçant le retournement du marché immobilier. La crainte s'alimente encore du rebond du chômage et de la récession économique. "Il faudrait une baisse des prix des logements de 25 %, entre 2008 et 2010, pour retrouver un indice de souffrance supportable, proche de sa moyenne de 100", juge M. Béchade, qui pronostique un ajustement, autour de 107, en 2010.
Les statistiques fournies par les agents immobiliers ou les notaires observent une baisse encore limitée des valeurs immobilières, autour de 10 %, voire une certaine résistance, mais le volume des ventes, en chute de plus de 30 %, montre que le rétablissement est loin d'être acquis. "Or,conclut M. Béchade, je ne connais aucun marché où une baisse de 30 % du nombre d'acheteurs ne conduise à une correction des prix conséquente", mais qui se fait, cependant, attendre.